News - Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas Kegiatan Membangun Rumah Sendiri (KMS) bakal mengalami kenaikan imbas naiknya tarif PPN menjadi 12 persen yang bakal diterapkan mulai 1 Januari 2025. Kenaikan tarif PPN ini diatur dalam Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan alias Undang-Undang (UU) HPP.

Kegiatan membangun rumah sendiri adalah kegiatan membuat bagunan yang dilakukan oleh orang pribadi, dan bangunan tersebut digunakan sendiri atau oleh pihak lain. Artinya, bangunan yang dihasilkan tidak digunakan untuk kegiatan usaha atau pekerjaan apapun.

Hitungan PPN atas membangun rumah sendiri didasarkan dari Pasal 3 ayat (2) Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 61/PMK.03/2022 tentang PPN atas KMS.

“Besaran tertentu sebagaimana dimaksud pada ayat (1) merupakan hasil perkalian 20% (dua puluh persen) dengan tarif Pajak Pertambahan Nilai sebagaimana diatur dalam Pasal 7 ayat (1) Undang-Undang Pajak Pertambahan Nilai dikalikan dengan dasar pengenaan pajak,” tulis beleid tersebut, dikutip Tirto, Selasa (17/9/2024).

Artinya, dengan tarif PPN 11 persen yang berlaku saat ini, maka saat wajib pajak (WP) membangun rumah sendiri akan dikenakan PPN sebesar 2,2 persen (20 persen x tarif PPN 11 persen). Dus, jika per Januari nanti pemerintah mengerek PPN menjadi 12 persen, PPN atas KMS yang ditanggung WP akan menjadi 2,4 persen (20 persen x tarif PPN 12 persen).

Direktur Penyuluhan, Pelayanan, dan Hubungan Masyarakat Direktorat Jenderal Pajak (DJP) Kementerian Keuangan, Dwi Astuti, mengatakan untuk menghitung berapa PPN KMS yang harus dibayar, WP dapat menggunakan rumus tarif PPN x besaran tertentu (20%) x jumlah biaya untuk membangun. Total biaya pembangunan di sini tidak termasuk harga pembelian tanah.

Sebagai contoh, Tuan A mulai membangun rumah pribadinya yang memiliki luas bangunan 310 m2 pada November 2022. Dalam proses pembangunan rumah, Tuan A menghabiskan dana sebesar Rp250 juta untuk membeli tanah, Rp200 juta untuk membeli bahan baku bangunan, dan Rp80 juta untuk upah mandor dan buruh bangunan.

Perlu diingat, pada penghitungan PPN KMS, biaya yang dikeluarkan atas pembelian tanah dikecualikan, sehingga total biaya membangun rumah yang dikeluarkan Tuan A adalah sebesar Rp280 juta. Dengan begitu, PPN terutang atas kegiatan membangun rumah yang dilakukan Tuan A adalah sebesar Rp6,16 juta (tarif PPN 11 persen x 20 persen x Rp280 juta).

Mengutip klikpajak.id (https://klikpajak.id/blog/cara-hitung-lapor-tarif-ppn-atas-kegiatan-membangun-sendiri-kms/), setelah melakukan penghitungan PPN KMS, WP dapat menyetorkan pajaknya ke bank persepsi atau kantor pos, dengan pembayaran paling lambat hingga 15 bulan setelah rumah selesai dibangun.

“Sesuai dengan PMK-61/PMK.03/2022, PPN KMS dikenakan bagi kegiatan membangun bangunan baru maupun perluasan bangunan lama yang diperuntukkan bagi tempat tinggal atau kegiatan usaha, dan memiliki luas keseluruhan paling sedikit 200 meter2,” kata Dwi, saat dihubungi Tirto, Selasa (17/9/2024).

Sementara dalam hal renovasi, namun tidak menambah luas bangunan sebagaimana diatur dalam Pasal 2 ayat (4) PMK 61 Tahun 2022, tidak dikenakan PPN KMS.

Dwi menjelaskan, PPN KMS sebenarnya bukan jenis pajak baru, karena telah diberlakukan sejak 1995 berdasarkan Pasal 16C Undang-Undang Nomor 11 Tahun 1994 tentang PPN dan Pajak Pertambahan Nilai atas Barang Mewah (PPnBM).

“Kebijakan ini ditetapkan untuk memberi asas keadilan, agar kegiatan membangun yang dilakukan sendiri maupun melalui kontraktor/developer sama-sama dikenakan Pajak Pertambahan Nilai,” imbuhnya.